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　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求

　　面对异常复杂的国际环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，国民经济回升向好，GDP同比增长5.2%，高质量发展扎实推进。2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，国家坚持稳中求进工作总基调，着力推动高质量发展，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

　　建筑业是国民经济的支柱产业，2023年建筑业增加值85,691亿元，比上年增长7.1%。行业正处于调整转型期，国家要求深化建筑业供给侧结构性改革，持续在工业化、数字化、绿色化转型上下功夫，打造“中国建造”升级版。深圳市要求建筑业聚焦知识与资金“双密集”转型，促进行业高质量发展。

　　2023年全国房地产开发投资110,913亿元，其中住宅投资83,820亿元。中央指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，需更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年国家要求持续有效防范化解重点领域风险，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”，以加快构建房地产发展新模式。

　　城市化进程推向纵深发展，人民对美好生活的向往日益提升。国家打造宜居、韧性、智慧城市，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，对社区公共服务的一体化、集约化、数字化服务提出了更高要求。爱游戏官方网站入口深圳开展“工业上楼”推动“20+8”产业集群落地生根，打造集中连片先进制造业园区，构建优质企业服务体系，产业服务、招商运营为公司发展迎来广阔的空间。

　　总体来看，天健集团处于迈向高质量发展的战略机遇期，公司将紧抓机遇，把高质量发展作为硬道理，牢固树立“专业、高效、品质、规范”的核心理念，全力以赴稳增长、促转型，以更高站位、更高要求，全力走出一条可持续、跨越式发展之路。

　　天健集团历经四十年的市场竞争和发展，在资质、信用、管理、技术、设备等方面均积累了一定的优势，历年来荣获多项荣誉和奖项。

　　报告期内，天健集团位列“中国500强”第460位、“中国上市公司500强”第457位、“广东企业500强”第111位、“深圳企业500强”第63位，荣获“第十四届中国上市公司投资者关系天马奖”，首次获得“一星级全国青年文明号”、“十佳爱心企业”等荣誉。

　　市政集团入选2022年度广东省建筑业龙头骨干企业（工程总承包），其参建的新洲红树碧道项目获2023年中国人居环境奖；东湖水厂扩能改造工程获中国图学学会第十二届“龙图杯”全国BIM（建筑信息模型）大赛施工组一等奖；五指耙智慧水厂项目、东湖水厂扩能改造自动化与智慧化系统集成项目工程获2023全国建筑智能化工程质量金质奖；五指耙水厂改扩建工程获广东省建筑业协会颁发的广东省建设工程优质结构奖；“五和大道（梅观高速-雅南路）段品质提升工程”、“韶关市芙蓉新城滨江路（第一标段）景观桥工程”及“芙蓉新城滨江路（第一标段）工程、（第一标段）剩余工程”等三个项目获广东省市政行业协会授予的2023年广东省市政优良样板工程。公司申报的“基于全面质量管理实现沥青路面高质量发展的实践经验”课题，荣获深圳市质量协会授予的“2023年深圳质量标杆”称号。

　　天健地产集团获评2023中国房地产百强企业（第89名）、2023年中国房地产销售额百亿企业（第88名）、2023中国房地产品牌影响力百强企业（第68名）、2023中国房地产品牌社会贡献力企业、2023广东省房地产综合竞争力100家典型企业（第19名）、2023年深圳市房地产开发行业综合实力二十强、2023年深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业等荣誉称号。成都天健麓湖天境室内展示区获美国博物馆联盟与美国国际奖项协会颁发的美国缪斯设计奖Muse Creative Awards（铂金奖）；天健清风和景雅苑获MIX环球卓越设计大奖；苏州天健泓悦府和天健和瑞府被主流媒体分别评为2023年房产行业（苏州区域）最具价值潜力楼盘和2023年年度高质量安居项目。

　　天健城市服务公司获评2023中国物业国有企业50强、2023中国物业品牌影响力百强企业、2023中国物业城市服务企业TOP10、2022年度城市管理工作先进单位及2022年度特殊贡献优秀企业等荣誉称号。公司所属深圳市水务技术服务有限公司承建的“停水检修(2022年东江水源工程检修及梅林支线隧洞回填灌浆加固处理专项检修)”工程，荣获深圳市水利工程行业协会颁发“深圳市水务工程优质奖”。

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求

　　报告期内，公司加快锻造核心能力，持续推动公司转型升级，开创高质量发展新格局。公司各主营业务板块情况如下：

　　公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。

　　工程总承包（EPC）模式：工程总承包是承包商受建设单位委托，按照合同约定对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。在工程总承包EPC项目中，承包商处于项目工程建设的核心地位，承担更多风险，包括传统施工总承包商的常规风险，原本由建设单位承担的不利地质条件风险，以及设备、材料、人工价格上涨等风险，对工程总承包商在方案策划、人员配置、统筹协调能力等方面均提出更高要求。

　　施工总承包模式：施工总承包是指建设单位在完成设计后，通过招标确定承包单位，由承包单位按设计图纸施工。由于施工承包业务进入门槛低，企业数量众多，竞争异常激烈，项目利润率水平较低。材料、人工价格的波动，工程变更、合同调价机制的缺失或不合理等因素为项目的质量、进度、成本等管理带来一定风险。

　　主要业务模式的定价机制：城市建设业务属于充分竞争性行业，公司及所属企业主要通过招投标方式获取项目，采取市场化竞争定价模式。

　　主要融资方式及资金来源：公司及所属企业的自有资金、项目贷款、超短期融资券、可续期公司债券等。

　　公司具有自主施工、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积800多万㎡。重点布局深圳、广州、上海、成都、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，优化城市布局，着力提升综合开发能力。

　　公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。提升代建业务团队综合能力；自主培养了一支具有棚户区改造全过程服务能力的专业队伍。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。积极探索“物管城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区养老、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。

　　2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年。天健集团围绕高质量发展首要任务，勇挑重担、攻坚克难，推动全年各项工作取得新进展新成效。

　　1.经营规模稳中有进。紧紧围绕“保营收、保利润、保资金安全”的经营思路，克服行业调整等困难挑战，努力以自身确定性积极应对外部形势不确定性变化。主要指标保持稳定，资产总额、净资产较年初实现增长，营业收入再创新高。市场规模稳步增长，中标地铁17号线一期、宝龙水质净化厂、长岭陂水库等10亿元以上项目；赣州等外埠市场拓展额31.8亿元；电力能源、港口码头等新业务取得突破。

　　2.经营管控稳中有序。合作竞得坪山碧岭街道地块。成本管控精准有力，推动成本精细化管理。财务管理稳健安全，爱游戏官方网站入口有息负债净减少35.25亿元，资产负债率78.26%，较年初下降1.41个百分点。重点改革蹄疾步稳，开展“十四五”中期评估，积极部署建设世界一流企业价值创造行动。

　　3.城市建设稳中向好。通过项目策划管理、进度管理系统、分类分级管控等多种举措，提升履约标准化水平，有序推进在建项目高效履约。罗湖棚改项目最后一批回迁房交付、东湖水厂一阶段通水、坪山大道南段通车、南通天健悦荟里三河六岸开街运营、龙岗儿童公园开园运营。创优创新有新高度，国家高新技术企业增加至5家。东部环保电厂获国家优质工程金奖，新洲红树碧道获中国人居环境奖，7个项目获省级质量工程奖，21个项目获市级质量工程奖，43个项目获省、市级“双优”工地，11个项目承接市、区级观摩交流。

　　4.综合开发稳中提质。首次进入中国房地产企业销售业绩百强第88位。开发运营再次提速，前海悦桂府、天骄西筑、长沙云麓府竣备结转，苏州泓悦府、坪山和悦府、光明和瑞府顺利开盘。品质品牌持续深化，麓湖天境、清风和景获世界级设计大奖。完成和系住宅的产品定位、配置等标准制定，推进各产品系专项模块研发。推动项目开发绿色化、智能化升级。产业协同开创新局，探索“工业上楼”业务模式。资源盘活取得突破，西丽项目超前完成用地处置。

　　5.城市服务稳中蓄势。市场份额再上台阶，养护合同额市场份额从36%提升至50%。物业服务遍布33个城市，服务项目658个，新增光明玉塘街道、凤凰街道等5个“物管城市”项目。新业务试点开展，落地盐田区长者助行项目，切入家庭生活服务；积极探索电能交易、央厨配餐、隧道全生命周期管养等新业务。“走出去”初见成效，城市服务新增面积9.9万平方米。成为全省首批获取养护资质的单位。智慧化建设深入推进，建立统一租赁运营体系及智慧园区IOC系统。城市AI智慧巡查系统作为深圳市智慧交通首个巡检试点项目。“城市智检”城市管家运维平台、街区智能机器人分别在玉塘街道、市民中心开展应用。标杆项目擦亮品牌，19个项目获市交通公用设施养护优质工程奖。天健云途龙岗获国家级文化产业示范园区；天健云途创智中心打造低碳智慧园区标杆，并获全国20大产业园区运营卓越奖；天健蜂巢公寓品牌获4项国家级奖项。

　　报告期内，公司持续加强项目管理标准化建设，提升项目策划能力、施工能力、全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地。

　　报告期内，公司加速业务转型升级，聚焦能力、资质、品牌提升。公司新增承接EPC、总承包等各类工程多项，在建项目231项，合同造价615.88亿元。

　　报告期内，中标的主要施工项目：龙岗区2022年第三批城中村、住宅区“瓶改管”项目批量招标设计施工总承包、宝龙水质净化厂工程施工总承包、观澜河干流碧道建设工程（施工）（一标段）标段、南康区生活物资城郊大仓基地项目、南湖碧城（鹅埠片区南门河安置区）一期工程项目施工总承包、深圳市第三十三高级中学、深国际-肥西智慧供应链产业园项目、深圳市第二十五高级中学项目施工总承包工程、大鹏新区优质产业空间试点项目EPC、光明湖碧道工程施工等。

　　报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得省优7项、市优21项以及40余项省、市安全生产与文明施工优良工地。

　　2023年积极推进各项科研创新工作，全年共取得科技进步奖25项、省部级工法8项、市级工法9项，专利80项，其中发明专利34项，软件著作权2项，主、参编行业规范10项。

　　报告期内，公司主要在建项目6个，计容建筑面积总额105.43万㎡；主要在售项目21个，计容建筑面积总额319.42万㎡，爱游戏官方网站入口累计结转建筑面积144.45万㎡，未结转建筑面积148.9万㎡。

　　天健云途-龙岗产业园：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于2016年12月12日正式动工。该项目共有3栋写字楼、1栋公寓、2栋园区配套以及4栋三层商业独栋。该项目已于2021年6月10日取得竣工备案。截至目前，写字楼出租率已超90%。

　　西丽汽车城项目：因西丽高铁枢纽及相关工程建设需要，对茶光路、沙河西路、南坪快速及南海大道的围合区域（西丽高铁枢纽及相关工程土地整备项目二期）进行土地整备，公司所属子公司深车联合公司所属的T505-0066宗地属于土地整备范围，2023年11月深车联合公司已签订《搬迁补偿协议》。

　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等业务。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，业务稳中有进。

　　城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接养护道路1,854条，桥梁926座，里程2,222.78公里；设施维护道路4,466条，里程3,360.47公里；隧道管养单洞50个，总长56.1公里。公司全面推进智慧管养体系建设，不断巩固自身在道路养护领域的优势地位，积极参与城市地下道路管养，加强道路养护管理的专业化、规范化、机械化水平。

　　公司坚持创新引领发展，积极探索研究“四新”技术，加大“四新”技术的推广力度，在管辖的道路广泛应用“四新”技术，包括初步开展智慧管养平台建设与应用，探索智慧巡查技术落地应用，在3个片区隧道内实施全息智能运维技术，打造智慧隧道运维示范标杆，安全、科学、优质、高效推进养护工程建设，全面提升道路设施养护预防性、科技化水平，进一步提高了道路养护服务水平、服务质量和效率，公司所属养护专业公司粤通公司于2023年获批国家高新技术企业认定。

　　棚户区改造服务。报告期内，公司共为9个项目提供咨询服务，推进1个实施主体项目，推进1个土地整备利益统筹前期服务商项目，同时推进多个城市更新启动更新意愿征集、计划立项、专规编制和实施主体确认等工作。罗湖棚改项目已完成全部安置房回迁入伙工作。碧海花园（和郡府）项目已进入全面建设阶段。南岭村土地整备利益统筹前期服务项目已基本完成信息核查工作，其余各项重点工作均有序推进中。

　　商业运营服务。报告期内，公司大力提升商业运营能力、提高商业运营效益，租金收缴率达95.56%。以市场化能力建设为抓手，持续提高商业策划能力。天健云途数字建造产业园打造全产业链生态园区。目前近150家行业优质企业已经进驻园区，产业集聚效应初步形成。建立从公司总部到项目的统一租赁运营体系和智慧园区IOC系统，并打造创智中心低碳智慧园区标杆，天健云途-创智中心项目获“2023年全国20大产业园区运营卓越表现奖”及“低碳园区智慧运营标杆奖”，公司所属园区运营专业公司置业公司在打造全链条智慧化运营公司方面迈上了新台阶。

　　报告期内，物业服务新增物业管理项目96个，面积774.19万㎡，新增“物管城市”项目5个，面积3,115.02万㎡。管理费收缴率95.02%。公司以提升核心竞争力为主旨，以增强服务质量与内控能力为抓手，以研究赋能企业发展为底层逻辑，以标准体系建设为坐标，以可持续智慧化发展为路径爱游戏官方，各相关工作有序。一是市场拓展布局和业务取得较大突破，水务技术服务项目拓展22个。二是发起设立创研城市管理研究院，积极推动构建天健城市服务标准化体系，累计研制标准共18项，提升公司行业影响力。三是积极打造城市空间服务项目标杆，通过编制应用《城市公共区域服务内容与质量规范》，积极推动项目管理规范，“城市智检”数字系统智慧赋能，积极打造项目标杆。

　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年12月31日，尚未解除担保的担保余额为750,193.00万元。

　　公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。

　　公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加速转型，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。

　　公司立足改革开放最前沿城市，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。公司建立了全面的风险管理体系，降低了潜在风险，保障了公司发展稳健前行。

　　勇于担当、善于攻坚，承接“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造项目、深惠城际铁路大鹏支线工程、光明碧道工程等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。

　　2023年，公司实现营业收入269.99亿元，同比增长2.02%，实现归属于上市公司股东的净利润15.17亿元，同比减少22.28%，基本每股收益0.7397元，同比减少23.93%，其中，公司实现城市建设板块营业收入192.92亿元，同比增长4.79%，综合开发板块营业收入103.4亿元，同比增长3.07%，城市服务板块营业收入18.12亿元，同比增长25.83%。

　　公司坚持稳字当头、稳中求进，立足深圳、服务湾区，着力防风险、稳增长、促改革，坚持科技创新，锻造发展新引擎、新业务、新模式，积极推动公司高质量转型升级，进一步夯实核心能力，努力成为令人尊敬、创造美好生活的城市综合运营商。

　　2024年公司坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”总基调，落实“强战略、抓协同、塑品牌”发展主题，聚焦全面深化改革，统筹好当期经营与未来增长的关系，全力以赴稳增长、促转型，切实增强经济价值、战略价值。改善公司投资价值，强化投资者关系管理，加强与投资者的沟通交流，规范公司治理，发挥上市公司平台优势。（1）聚焦经济价值做好“压舱石”，全力以赴稳增长。在“稳”的基础上持续保持“进”的良好势头，强化经济运行。力争实现效益稳步提升，净资产收益率、全员劳动生产率、营业现金比率同比改善，研发投入强度和科技产出效率持续提高，整体资产负债率保持稳定。增强建设服务核心能力，制定工程建设业务发展体系，明确建设全链条整体提升方向与路径、计划。瞄准增强“以EPC为龙头，以质量安全、招采、成本管控等为支撑”的总承包能力目标，进一步优化内部资源配置，细化工程管理各环节的标准制定与监督考核，夯实后端支撑力。准确把握市场发展大势，坚持地产业务理性发展。研究投资带动，拓展股权+施工、投资+运营、代建+投资等模式，打通投融建管退路径。研究建立产业基金、资产证券化、资金补助+专项债券、保债计划、股权融资等多元化融资渠道，为重大项目和企业发展提供资金保障。加快存量去化。加快地产存量货值的去化，对于前海悦湾府、天骄回迁房项目，要精心策划。对于计划新开盘的宝安和郡府人才房项目、坪山瑞安府项目，要紧抓项目建设节点，提升项目品质。对于外地存量物业，要持续优化“一盘一策”去化方案，明确清盘目标。

　　（2）聚焦战略价值当好“顶梁柱”，全力以赴促转型。公司聚焦主责主业，优化政策、人才、资金、技术等资源要素配置，进一步增强核心功能、提升核心竞争力。进军绿色能源市场，研究绿色能源市场，有针对性开展资质升级、能力建设，积极拓展传统电力项目及屋顶光伏、储能、充换电桩、综合智慧能源管理平台等新能源项目，打造能源设施建设品牌。加快数字化转型，开展智能建造平台建设，实现现场管理与智慧物联、BIM等深度融合，优化智慧管养、智慧物业、智慧园区等系统，探索建立城市设施运维智能体。创新综合开发模式，制定综合开发业务协同创新发展方案。充分发挥自身经验优势，积极输出前期服务，布局城中村改造项目，带动开发、施工、物业管理全产业链发展。加大轻资产业务探索力度，开展商业代建、品牌输出业务。提升城市服务能级。推进物业服务标准化体系建设，为地产业务赋能。探索园林绿化、地铁管养、地下管网、给排水、超高层建筑、政府物业、路灯工程等新城市（300778）服务业务，全面提升智慧化、机械化应用水平，结合项目需求持续对智慧园区、智慧养护、城市管家智慧平台进行升级迭代，打造标杆项目。加大设备升级和应用，大力推广养护“四新”技术应用，提升养护集约化水平。引进产业园区运营高端人才，从项目定位策划、设计、资源导入等全周期多角度完善标准化体系，夯实公司产业链后端运营能力。

　　（1）塑强管理体系。完善法人治理。统筹开展好新一轮国企改革提升行动、加快建设世界一流企业价值创造行动，持续提升治理能力。发挥好集团总部在党建引领、战略管控、资本运作、资源统筹、监督考核方面的核心作用，分级分类完善对所属企业的授权机制，实现授权与监管相结合、放活与管好相统一。

　　（2）塑强人才体系。做好人力资源整体规划，聚焦人均效能提升，保持人才队伍精干高效。完善集团管理中层干部选拔任用体系，加强外埠企业干部管控，推动能上能下，促进担当作为。加强人才内培外引。盘点关键岗位人才清单，建立跨单位、跨业务系统的交流机制，优化考核激励机制。结合“一利五率”的目标管理体系，科学合理设置各板块、各单位的考核指标，完善各企业市场化薪酬机制。

　　（3）防范重大风险。防范企业经营风险。加强有息负债监控，多措并举管控集团负债率。防范安全生产风险。全面抓好全时全域安全生产各项工作。

　　公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业。

　　公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理和重大投资项目的管控，防范投资风险。

　　建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。

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