新华财经上海5月12日电(记者 杨溢仁)尽管房地产行业政策持续放松,但基本面整体依旧偏弱,境内债券发行延续低位。
业内人士指出,考虑到行业政策宽松预期依旧存在,叠加2024年房地产债务到期压力有所缓释,因此部分优质央国企地产债仍可作为底仓配置,部分主体存在一定超额利差,具备配置价值。
可以看到,虽然近期管理层明确提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,随后北京、深圳等地再度优化限购政策,5月初杭州和西安取消限购,同时自然资源部印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制……可房地产行业的基本面表现依旧相对偏弱。
来自中金公司的研究观点指出,在其重点跟踪的房企中,有29家披露了4月销售数据,销售面积和销售额环比平均下跌了12%和26%,同比分别下跌32%和43%。土地市场方面,2024年4月300城推地建筑面积为1695万平米,同比下降36%,成交建筑面积1396万平米,同比下降29%;土地成交额为913亿元,环比下降11%、同比下降49%。
另据中指研究院统计,2024年4月,在其重点跟踪的70个城市中,有59个城市披露了全月新房销售数据,销售面积和销售额环比分别下跌了16%和17%,同比分别回落了41%和42%。
通过观察地产板块的融资情况,尤其聚焦债券市场,不难发现,板块内各企业的融资可及性依旧较弱。
公开数据显示,4月房地产境内债券发行延续低位,发行量、净增量分别为412亿元和4亿元,其中国企净增36亿元、非国企净增-32亿元。二级市场方面,4月境内债行业利差继续走扩,AAA、AA+、AA等级各券的隐含评级超额利差均值分别走扩了1BP、102BP和9BP。
“我们也观察爱游戏平台到,4月份境内地产债发行放缓,境外中资地产债发行同样疲弱。”穆迪副总裁、高级分析师黎锦雄指出,“4月份 (截至4月26日) 受评于穆迪的开发商共发行了35亿元境内债券,低于3月份的40亿元。与此同时,受评开发商境外债券市场的发行同样疲弱,2024年4月并未发行新债券。我们预计财力较弱的开发商将继续面临较高的再融资和流动性风险。”
“个人认为,投资者不必过于悲观。”一位券商交易员在接受记者采访时指出,“一方面,2024年房地产债务的到期压力有所缓释,其中,国内债券合计到期4333亿元、信托爱游戏平台到期量合计743亿元、美元债到期回售合计347亿美元,同比均有所回落。另一方面,当前市场关于行业扶持政策将进一步出台的预期有所升温。”
值得一提的是,此前,管理层明确表示,要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
业界普遍认为,后续各地还将以全面建立城市房地产融资协调机制为抓手,着力加大银行房地产开发贷投放力度。
来自央行的数据显示,截至3月末,房地产开发贷款余额为13.76万亿元,结束了此前持续下滑的局面;同比增长1.7%,增速比上年末高出0.2个百分点,一季度房地产开发贷款新增6090亿元。
“以上这组数据表明,近期房地产融资协调机制在扩大房地产行业资金来源、一视同仁满足各类房企合理融资需求方面发挥了一定积极作用,这也是近期房企新增违约风险缓和的原因。”东方金诚研究发展部首席宏观分析师王青判断,“接下来除了各地继续放松限购外,货币政策也将配合发力——通过引导5年期以上LPR报价较大幅度下调、下调各地首套及二套房贷利率下限等方式,引导居民房贷利率较快下行。这是当前扭转楼市预期,推动房地产行业实现软着陆的关键一招。”
记者注意到,3月新发放居民房贷利率为3.69%,较上年同期下降了0.45个百分点,再创历史新低。不过,考虑到物价水平后,当前实际房贷利率仍然偏高,未来下调空间较大。
身处楼市持续低迷的大环境中,当前如何更好地“消化存量房产”,成为市场关注焦点。毕竟,眼下的商品房待售面积已再度接近2016年历史高位。
“具体到操作层面ayx爱游戏平台爱游戏,个人建议,可遵循两个政策思路。一是有效利用‘租赁住房贷款支持计划’,将部分存量商品房转化为保障房。截至2024年3月末,额度为1000亿元的租赁住房贷款支持计划尚有余额20亿元,这表明该方面的政策空间仍未被充分利用。二是通过全面放松限购,引导居民房贷利率进一步下调,激活楼市,这是消化存量房产的主渠道。”王青表示。
“总而言之,后续房地产行业政策有望继续在供需两端发力,通过放松限购、‘以旧换新’‘收购存量房’、减少土地供应等方式提振需求、减少库存。”上述交易员判断,“市场基本面有望在多重利好因素的影响下,逐渐企稳回温。”
由此,回到债市布局层面ayx爱游戏,“我们认为,优质央国企地产债仍可作为底仓配置,目前部分主体存在一定超额利差,具备配置价值。”一位券商固收部负责人向记者表示,“当然,在市场结构性调整、尾部风险持续释放的背景下,也不能排除上述部分筹资主体收益率抬升的可能,建议各机构关注市场波动对其估值构成的扰动。”